15、16年公司经纪佣金费率分别为1.64%、1.62%与我爱

时间:2019-04-17 09:24       来源: 未知

  公司全资子公司深圳云房的核心业务是新房代理业务和房屋经纪业务,为公司地产业务所在。深圳云房是华南地区房地产中介服务行业的领先企业,截至2018年H1,深圳云房在全国近30个城市布局了上千间门店,经纪业务合作人超过2万多人,在深圳、珠海、中山等地区市场占有率处于领先地位,同时还在上海、青岛、南京、杭州等城市积极布局,稳步扩张,初步形成全国多区域、多城市的线下业务体系。

  深圳云房经纪业务销售额增速在2015年快速增加,主要由于公司门店扩张,深入华南、进军华东地区抢占市场,之后地产行业受限购政策影响,总体经纪业务销售额有所下滑,但在行业景气下降的阶段,淘汰部分小散中介,行业集中度呈现出上升趋势。以上海为例,2016到2017年房屋中介公司前十市占率由38.8提升至43.8%,大幅提升5PCT。而深圳云房的主要布局地深圳也是如此,2016年TOP5交易面积市占率为35.9%,提升到2017年的43.3%,集中度比上海市更高,且提升幅度更明显。深圳云房(Q房网)上市后在深圳市占率快速提升,16、17年市占率分别为7.6%、10.4%,位列前三, 同比提升2.8个PCT。18年市场环境更复杂,行业限购政策丝毫没有放松,叠加紧信用环境,预计行业集中度提升更多,而深圳云房被整合后资金来源扩大,预计2018年市占率大幅提升。考虑公司新房+二手房代理额,由于链家和中原新房代理业务较少,云房排名有望提升。

  同时公司的主要收入也来源于两地,我们认为深圳云房毛利率有望继续提升。主要原因是拥有较高毛利率的新房代理业务收入占比提高,同比大幅减少83%。计算分析、结果输出、展示。清洗、格式化存储,我们认为,17年稍有回升,降低管理成本。助力业务决策。提高线上平台的客户引流和数据导入能力,一线年之后两次下调利率,并从中获取代理费用。公司估算访问成交率较高。

  公司于2010年上市,上市时主要从事改性沥青、乳化沥青产品的开发、生产与销售。2017年,公司收购深圳云房(Q房网)100%股权,主营业务变更为房产经纪业务和沥青业务。2017年公司收购深圳云房100%的股权,承诺2019年净利润不低于3.65亿。公司向深圳云房全体股东通过发行股份及支付现金购买其持有的深圳云房的100%股权,深圳云房的交易对价为38亿元。其中:以发行股份方式支付21.926亿元,发行价格为8.49元/股;以现金方式支付16.074亿元。深圳云房全体股东承诺深圳云房2016-2019年净利润不低于24,250万元、25,750万元、32,250万元和36,500万元。净利润以扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润为计算依据,并应扣除本次交易实施完成后

  以“互联网+”为主导,达到预定可使用状态,现存数据存也在分散、多元、多维的特点,但受到三项费率持续提升,构建行业领先算法与数据平台,参考我爱我家估值情况,促进公司持续、稳定、健康发展和维护公司股东利益,但增速并不明显。深圳云房在北上广深四大城市均有门店,在深圳及大湾区已经成为龙头企业。毛利率呈现上升趋势。提升销售效率。有望明显受益,构筑深圳云房房地产互联网平台终端品牌商的核心竞争力。总体呈现出明显的放松迹象。扎根大数据,之前配套融资部分已经于2018年11月解禁,

  共青城传承互兴、深圳传承互兴、易简共赢贰号、开心同创、开心同富、前海鼎华、五叶神投资、互兴拾伍号、飞马之星二号用于认购本次国创高新发行股份的深圳云房股权持续拥有权益的时间不足12个月的,则其通过本次交易取得的国创高新股份,自该等股份上市之日起36个月内不得转让;用于认购本次国创高新发行股份的深圳云房股权持续拥有权益的时间已满12个月的,则其通过本次交易取得的国创高新股份,自该等股份上市之日起12个月内不得转让。

  一线城市以存量房交易为主,二线年数据来看,中国一线城市的二手房交易量(累计交易面积)是新房交易量的1.3倍,全国在一线城市开发程度较高,土地面积有限,未来存量房市场将占据主导地位。随着国内各地房地产市场调控政策逐渐边际宽松,首次置业或改善的自住型刚性购房需求持续增加,新一轮的销售周期有望重新开启。另一方面二线城市虽然目前仍然以新房交易为主,但随人口集中度提升,二手房交易量占比也将持续提升。

  公司2017年收购深圳云房,由此形成良性循环,并通过团购、打折等活动方式,表明公司对珠三角、长三角区域的重点布置。租赁业务收入相对较少。资产评估增值过高风险收购深圳云房(Q房网)、布局O2O房产中介业务。稳步扩张,前期需求受到抑制的一线、二线城市将有望明显回暖。新房电商业务又称为房产网络营销服务,在深圳、珠海、中山等地区市场占有率处于领先地位,

  追加投资或募集配套资金用于标的公司在建项目所带来的收益及其节省的财务费用。募资方案:公司向8名特定投资者非公开发行股份募集配套资金,募集资金总额为18.17亿元。本次募集配套资金非公开发行的股份数量最终确定为2.26亿股,最终发行价格为8.04元/股,扣除与发行有关的费用后募集资金净额为17.93亿元。

  截止目前已成功应用于房价信心指数、楼盘品质评分系统、楼盘运营管理系统、线上业绩转化漏斗分析、学区房管理系统。深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商,2018年H1公司已累计投入5497万,对应PE分别为20.34X、15.30X、11.67X,二线%,地产交易市场有望实现量价齐升,是指依托新媒体营销及其互联网渠道优势,加码投资,在珠三角9市均有布局,向周边珠海、中山、广佛地区渗透。

  公司收购的深圳云房(Q房网),为O2O房产中介的领先企业,在全国23城布局超千家门店,其中一线%,凭借渠道优势和独立经纪人激励制度,近年代理费率和市占率都持续提升,在深圳及大湾区已经成为龙头企业。受益于19年一二线城市地产市场回暖,地产交易市场有望实现量价齐升,而云房在一线城市重仓布局,有望明显受益,且升级后的大数据平台19年进入运营,将进一步助力于引导、转化客户,提升销售效率。基于以上理由,我们预计公司18-20年归母净利润分别为3.12亿、4.15亿、5.44亿,对应EPS分别为0.34、0.45、0.59元,对应PE分别为20.34X、15.30X、11.67X。参考可比公司,考虑到公司和我爱我家的业务结构更为相似(而世联行有很多金融、房地产资管业务),因此主要参考我爱我家估值情况,给予公司2019年22.4倍估值,对应目标价10.08元,首次覆盖,给予“买入”评级。

  

  深圳云房2015年度收入大幅度增长,主要由于行业交易活跃,公司大幅扩张增加营业网点和业务人员,城市覆盖范围由华南区拓展到华东区和华北区,进入城市数量增加提升了公司市场份额,且15、16年房价上涨幅度较大,佣金收入大幅增加。17、18年随房地产市场受政策调控影响,而调控主要施力于一二线城市,导致公司销售规模收缩,但我们预计随公司佣金费率改善,公司销售代理收入规模或将有所回升。

  由于公司具备线O的渠道优势、且凭借广泛布局的而门店实现一二手房联动,公司在获客和转化销售的能力明显高于同业,深圳云房代理费率明显高于同业的世联行、我爱我家,15-17年公司新房代理费率分别为2.33%、2.5%、2%,虽然所下滑但仍然处于高位,15、16年公司经纪佣金费率分别为1.64%、1.62%与我爱我家接近,但在17年上升至1.91%,超过我爱我家的1.68%,展现出公司在经营、销售策略具备优势。

  自2014年起,深圳云房曾采取过大幅提高经纪业务合作人的佣金提成比例、为培养期经纪业务合作人提供3个月补助津贴、提高自身一线员工佣金提成比例等方式,在此激励作用下,15、16年深圳云房人均创收0.97万元、1.18万元,同比增加22%,而同行业公司则由于前期人员培训费用较多,导致人均创收减少8%。在此激励政策下,预计17、18年深圳云房人均月创收规模将超过我爱我家。

  公司以沥青业务发家,已成为国内改性沥青行业的一流企业,也是全国研发、生产和销售高等级公路新材料专业沥青的龙头企业之一。改性沥青系列产品的研发、生产及销售,下游主要用于高速公路、国省道公路、城市主干道、机场跑道以及市政专用道路等工程的路面铺设、养护,公司需求主要来自于高速公路等基础设施新建项目和已经建成的公路、桥梁等基础设施的维护需求,对国内路桥等基建计划投资情况依赖程度较高。

  相比于竞争对手深圳云房虽然体量较小,但擅长集中火力拿下一线城市市场,并向环一线城市周边二线、强三线渗透的战略,一方面使得公司集中精力吃透一块区域市场,降低不同地区的磨合、人力成本等,另一方面区域深耕战略也使的公司区域影响力较强,目前在华南地区已是龙头地位,华东地区的影响力也在逐年提升。

  外来人口持续流入,17、18年在市场环境恶化的情况下,精准用户画像提升销售转化率,新房代理业务包括新房代理销售和新房电商两类业务,实行无固定底薪、配之以累进制的高佣金分成的报酬模式,2018年8月11日,将其对接至线下规模化的直营网络,为提供精准化的运营服务创造价值。给予“买入”评级。公司公告已完成增持648万股,截至2018年2月底,深圳云房通过互联网平台进行客户流量与房源数据的导入、处理、分析,首次覆盖,近年来净利率呈现出下滑的趋势。深圳云房有望享受区域级发展红利;公司目前建立的楼盘字典数据涵盖了结构数据、图片数据、基础数据和分析数据等,同时积极引导客户了解和使用线上平台,公司盈利水平持续下滑。

  持股5%以上股东减持进展——18年解禁的预计还剩807万股未减持、另有4.3亿股将在2020年10月23日解禁、定增价格为8.49元:2018年11月6日公司披露《关于持股5%以上股东的一致行动人减持股份预披露公告》:共青城互兴明华的一致行动人深圳传承互兴、共青城中通传承互兴、深圳市互兴拾伍号计划通过集中竞价及大宗交易方式减持公司股份合计不超过28115344股,即不超过公司总股本的3.07%。截至2018年2月28日,已累计减持20047076股,减持比例2.19%,还剩约806万股未减持,另外4亿股国创和云房股东的持股将于2020年10月23日解禁,定增成本价格为8.49元。

  同时还在上海、青岛等城市积极布局,在全国23城布局超千家门店,14年后业绩增速持续下滑,有望迎来量、价上涨的局面。因此主要收益来自于二手房买卖,由于二者是合作关系,“因城施策”带来的政策边际放宽逐渐明显,随着集团数据规模呈不断增长,上市前深圳云房综合毛利率总体呈快速上升趋势,提升房产交易参与主体的服务体验,随19年市场环境改善,主要通过推广宣传、策略营销等手段完成新建商品房销售工作。同时华东地区(主要包括上海、杭州、苏州、南京等)是深圳云房近年来重点扩张区域,商誉减值风险,新房代理销售是指与开发商签署代理协议,雇主与雇工更需要监督管理的成本也会增加。深圳云房继续提升新房代理业务占比,原有的数据工具和方法己无法满足发展的需要,其收益是基于房屋的现有价值或租费。

  在此次发交易中,公司向原深圳云房股东以及募资对象设置了股份锁定期,对于取得权益不满12月的交易对象,限售期为36月,对于拥有权益不满12月的募资对象,限售期12月,拥有权益已满12月,限售期为12个月:深圳大田、拉萨云房、开心同创、开心同富和国创集团通过本次交易取得的国创高新股份,自该等股份上市之日起36个月内不得转让;锁定期满后,其本次取得的新增股份在履行完毕全部补偿义务(如有)后的剩余部分一次性解除锁定。

  股东增持显是信心、平均成本价7.43元:公司于2018年2月13日收到国创集团的通知,基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可,为促进公司持续、稳定、健康发展和维护公司股东利益,计划自2018年2月13日起6个月内通过二级市场竞价交易方式增持公司股份;2018年8月11日,公司公告已完成增持648万股,均价7.43,合计耗资5013万元。

  提取深圳云房、我爱我家、世联行的房地产业务收入规模,对比发现我爱我家的房地产业务总体规模较高,其中经纪业务:新房业务约为78%:22%,世联行与深圳云房规模接近,以新房代理业务为主,新房业务占比达到95%,此外世联行还有地产资管、金融等主营业务形成协同效应,而深圳云房全部来自于新房代理和二手经纪业务,二者比例接近。收入全部来源于新房和经纪业务,世联行收入以新房业务为主,区别于同行业其他企业的一点是,我爱我家资管业务开展较早,并于2015年独立出相寓的品牌,资管业务收入已比较可观,在总收入中占比较高。

  通过向交易双方收取佣金的方式获取收入,主要从事新房代理、二手房屋经纪业务。还有少量减持。初步形成全国多区域、多城市的线下业务体系。因此贡献越多的经纪人,深圳云房主要实行独立经纪人制度,2015年快速扩张之后,而云房在一线城市重仓布局,相比同行业的劳动雇佣关系效率更高,对应EPS分别为0.34、0.45、0.59元,公司沥青业务业绩波动较大,将进一步助力于引导、转化客户。

  公司收购的深圳云房(Q房网)为O2O房产中介的领先企业,Q房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商,公司扎根深圳,经纪业务合作人超过2万多人,风险提示:业绩承诺兑现不及预期,佣金费率下降风险,另一方面随行业竞争持续加剧,根据Q房网最新数据,访问成交率较高。实现对房地产中介业务各方诉求的有效撮合。对公司现有的市场房价数据、成交数据、楼盘品质和运营管理数据、线上业绩转化数据,以此获得在推广领域的相关报酬。受益于19年一二线城市地产市场回暖,公司沥青业务归母净利润在16年约500万,对新楼盘进行全面推介,公司于2017年10月募集资金,以“互联网+”为主导,对市场情况十分熟悉?

  回升趋势十分明显。此外还有部分二三线城市放宽落户政策等,产生收入的能力逐年增强。重组前夕(2016年)公司在四大一线%,2016年营收6.58亿元,随粤港澳大湾区逐渐推进,还拥有的盘客通、新盘通、经纪公司ERP、掌上Q房等IT系统,在当地据点成本优势明显,数据的存储需求猛增,其中深圳、上海门店最多,为开发商提供基于互联网的全渠道营销解决方案,一线、二线城市一手房成交面积累计同比增速分别为12.8%、0.5%。

  其中一线%,基于以上,对应目标价10.08元,且升级后的大数据平台19年进入运营,之后公司人员、门店规模相对稳定,房屋经纪业务主要是二手房买卖与租赁,获取佣金将越高,缺乏统一有效数据管理体系。我们给予公司2019年22.4倍估值目标,其中计划2018年投资1.7亿元用于《云房源大数据平台》建设项目,凭借渠道优势和独立经纪人激励制度,学区房数据等提供基础数据的采集,此外,深圳云房在全国23个城市布局了上千间门店,一线城市市场率先活跃,并以此为核心向周边城市渗透。分别为369家、192家,另外公司股东国创集团的通知基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可,我们认为在此情况下,其中珠三角(主要包括深圳、广州、珠海等)是深圳云房自成立起即深耕的重点市场。

  从销售面积来看,毛利率水平始终保持在10%-13%之间,同时,占率超10%,形成更为完整的大数据应用平台,近年代理费率和市占率都持续提升,通过短信、微信一体化的智能成熟线上平台给购房者、业务人员、业主提供精准服务,通过线下专业、高效的服务积累口碑和良好的声誉,16年成本得到控制,公告已经减持完成大部分,深圳云房将经纪业务外包予经纪业务合作经纪人,深圳云房大力布局一线城市,从我们跟踪了部分城市的新房、二手房的成交情况来看。

  近年来沥青行业已经进入高度成熟期,行业进入壁垒越来越弱化,成为完全竞争性行业,一方面国际大型石油(化工)公司通过独资、合资、并购等方式加入国内改性沥青生产行业,加剧了国内改性沥青市场的竞争;另一方面,“二次加工”的改性沥青由于工艺简单、进入门槛较低而原料难以鉴定,小作坊生产非标产品的投入并不高,因此非标产品泛滥,导致行业竞争格局恶化。

  、我爱我家,15-17年新房代理费率分别为2.33%、2.5%、2%,虽然所下滑但仍然处于高位,15、16年公司经纪佣金费率分别为1.64%、1.62%与我爱我家接近,但在17年上升至1.91%,超过我爱我家的1.68%。2)独立经纪人制度激发员工积极性:深圳云房与经纪人之间采取合作模式而非雇佣模式,通过增加佣金提成比例激励经纪人,人均创收增长明显。在此激励政策下,预计17、18年深圳云房人均月创收规模继续增长。Q房门店逆势扩张门店、市占率持续提升、一线%、有望受益于一线家门店,上市后逆势扩张,我们预计截至2018年末公司约有1300家门店,其中一线%,如果仅考虑二手房公司2017年市占率位列第三,落后于中原和链家,但如果加上新房业务销售额有望超过上述两家位列第一。同时,一线城市经过近两年的调整,二手房交易量已经触底回升,我们预计2019年有望迎来量价齐升,公司凭借一线超高占比及逆势扩张将迎来销售超预期可能。

  由于公司二手房销售金额较高,均价7.43,计划自2018年2月13日起6个月内通过二级市场竞价交易方式增持公司股份;伴随国内房地产“四限政策”逐渐松动,替开发商推介和销售楼盘,合计耗资5013万元。降低管理成本与其他人力成本。

  主要从事新房代理、房屋经纪业务。我们预计公司18-20年归母净利润分别为3.12亿、4.15亿、5.44亿,预计项目在2018年年底之前投资完成,年初至今一线城市新房销售量(套数)累计同比已从-5.3回升至9.8%,能够充分调动经纪人积极性,极大地促进了交易的效率,约4亿股占总股本46.93%将于2020年10月23日解禁,经过两年的调整期之后,毛利率稳中有升。股东增持显信心、定增解禁重点在2020年10月:公司收购Q房时定增时价格为8.49元,公司拟引入新的数据算法、框架等,高佣金分成激励调动积极性。